Zakup mieszkania na wynajem - czy to się wciąż opłaca?

 

 

Zakup mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?



Rynek mieszkaniowy na terytorium polski uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym przeciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej w krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje nam od kilkuset tysięcy do kilku milionów mieszkań. Czy to znaczy, że kupno mieszkania na wynajem wydaje się być dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

 

 

Dobór nieruchomości



Planowanie zakupu posiadłości na wynajem powinniśmy zainicjować od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie tego co i gdzie chcemy kupić. nieruchomości na wynajem tu nie tylko mieszkania, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach ogranicza się głównie do mieszkań, dlatego w dalszej części tekstu skupimy się właśnie na nich. Jednak decyzja o tym, że chcemy kupić mieszkanie to jeszcze nie wszystko. Innym rynkiem są duże miasta, takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz lub Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być poniekąd kilkukrotnie wyższe niż po mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środku Warszawy może kosztować blisko 8 000 - dziesięciu 000 złotych za mkw.. Dla trzydziesto metrowego baru będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbyt te same pieniądze przy mniejszych miastach możemy kupić dwa, a niekiedy chociażby trzy lokale o podobnej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem ogromne różnice w cenach barów. Wspomniana wcześniej kawalerka przy centrum Warszawy będzie posiadała inną cenę niż tego typu sam lokal położony w obrzeżach miasta - w Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości niejednokrotnie podkreślają, że najważniejsze tuż przy zakupie nieruchomości są 3 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja jak i również kolejny raz lokalizacja. Z pozostałej strony mniejsze miasta dają często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a następnie dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór baru. Najchętniej wynajmowane są domu dwupokojowe i kawalerki, chociaż w miastach studenckich atrakcyjnym rozwiązaniem jest też wypożyczenie mieszkań na pokoje żakom.

 

 

Zakup nieruchomości: za gotówkę lub na raty?



Inwestowanie po nieruchomości na wynajem przeważnie odbywa się na pewien z 2 sposobów. Albo gabinet kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbytnio pomocą kredytu hipotecznego. W niniejszym pierwszym przypadku mieszkanie dzierży stanowić ochronę kapitału, natomiast pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty kretytowej. W przypadku zakupu za kredyt inwestycja ma charakter bardziej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może zwiększyć rentowność inwestycji. Konieczne jest przecież zainwestowanie o wiele mniejszej kwoty niż obok zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej po takiej sytuacji wystarczy jakie możliwości najmniej 10% wkładu prywatnego oraz drugie tyle dzięki koszty okołokredytowe i nieduży remont lokalu. Różnicę odczuwać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w wypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może dać wyraz się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z wsparciem kredytu hipotecznego. Przyczyna jest łatwa - jeśli skorzystamy z pomocy banku, nie powinniśmy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu zbyt 100 000 złotych używane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu wydatków kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

 

 

Procedura kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o wyborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do nich przygotować wcześniej. Od chwili podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich spraw w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet 3 miesiące. W tym momencie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody a także informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie zaakceptować będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo być może ona się dość o wiele różnić w zależności od czasu potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaplanować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich kosztów związanych z finalizacją sprawie. A będą to koszta prowizji biura nieruchomości, dywidenda i koszty bankowe, wydatki ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony w kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata po agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą stać się dość sporym kosztem przy zakupie nawet drobnego lokalu na wynajem.

 

 

Naprawę nieruchomości przeznaczonej na najem



Po sfinalizowaniu transakcji przychodzi czas na kolejną decyzję: czy lokal remontować, lub od razu przeznaczyć dzięki wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się być ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające w spłatę raty kredytowej. Jednak czasem lepiej z naszym zaczekać i wykonać mały bądź nawet całkiem spory remont lokalu. Jeśli apartament tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy przeprowadzić remont kapitalny. To wydatek około 1000 złotych na metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tej kwoty. Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt AGD czy meble. Rozważając każde opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem takim samym, jak wszystkie odmienne i najemcy wynajmują nie tylko portfelem, ale również i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej znajdują najemców niż takie tylko mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są też czynsze w lokalach na remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od czasu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Niektóre osoby wybierają mieszkania w których konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilkunastu nowych mebli. Dla innych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania w stanie do remontu wspaniałego i wykonanie wymiany wszystkich elementów lokalu. To kolejne rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich partii lokalu - od podłóg aż po dach. I aczkolwiek kosztuje sporo pieniędzy, daje szansę na uniknięcie po przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też w sam remont w ciągu najbliższych kilku lat. Zaś w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie okazuje się dla wielu jednostek idealnym wyborem inwestycyjnym.

 

 

Wynajem mieszkania: samodzielnie czy za pośrednictwem pośrednika?



W Polsce dominują trzy rozwiązania związane spośród wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco niższą popularnością cieszą się pomoce najmu za pośrednictwem firm turystycznych nieruchomości oraz specjalnych firm zarządzających lokalami na najem. Biura nieruchomości oferują przeważnie opcję tylko i wyłącznie jednorazowego odnalezienia najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość wysoki koszt i może okazać się ponoszony często, jeśli najemcy zmieniają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm kierujących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową cena miesięcznego czynszu dokonują wszystkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najkorzystniejsze dla osób inwestujących dzięki dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem przy mieście (miastach) w jakim nie mieszkają. Dojazd wraz z Warszawy do Radomia po kilkusetzłotowy czynsz czy w okresową kontrolę może skonsumować olbrzymią część przychodów i zabrać wiele czasu. Pomoce firmy zewnętrznej mogą zapewnić obsługę lokalu 24h na dobę przez 7 dni w tygodniu, bez potrzeby samodzielnego angażowania się po naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest doskonałe dla osób ceniących własny czas. I choć kosztuje od kilku do kilkunastu procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pewność, że wynajmowane lokale istnieją w dobrych rękach.

 

 

Zarobki, wydatki i podatki



Na koniec przyjrzyjmy się jeszcze przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela nieruchomości. Przychody to nie wyłącznie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub dodatkowe opłaty wskazane w umowie najmu. zerknij na strone internetowa Pamiętać należy również o kosztach. O jak wiele czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszystkie opłaty za media najczęściej bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. Po zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy meble. Ogromnym kosztem dla właściciela pubu będą też okresowe pomocniki mieszkania. Wszystkie te wydatki nie są pokryte przez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W wybranych sytuacjach mogą one znamiennie przewyższyć miesięczne przychody wraz z tytułu najmu lokalu. Natomiast pamiętać musimy jeszcze na temat podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Może to być podatek zgodny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej aktywności gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w poziomie 8, 5% od każdego przychodów. Sam wybór formy opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwiązań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest z kolei najprostszy, lecz nie umożliwia obniżenie istoty opodatkowania ani trochę. Każdy asortyment wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i może spowodować, że znacząco ona wzrośnie lub spadnie. Biorąc pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań na wynajem, nie warto robić oszczędności czasu i pieniędzy w zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być wybraną z pierwszych, jaką usłyszymy.

 

 

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w domu na wynajem jest przy Polsce coraz popularniejszym rodzajem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i po dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat instytucji bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy w miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali na wynajem powinien się rozwijać w najbliższych latach w dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam rynek najmu musi wyjść z szarej strefy. Prawa najemców i właścicieli mieszkań również powinny zostać uregulowane w taki sposób, by obie strony umowy były właściwie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty z inwestycji, a wynajmującym bezpieczeństwo umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Comments on “Zakup mieszkania na wynajem - czy to się wciąż opłaca?”

Leave a Reply

Gravatar